Grondexploitatie
Voorziening bouwgrondexploitatie
Voor de dekking van het nadelig resultaat op eindwaarde in de huidige actieve gemeentelijke grondexploitaties is er een (verlies)voorziening getroffen. Per 31 december 2023 is de hoogte van de voorziening € 0,7 miljoen. Het gaat hierbij om de grondexploitaties Lindelaan 315-323 (€ 536.000), Stadshart/Townhouse (€ 148.000) en Bioscoop Stadshart (€ 37.000).
Ook voor een negatief resultaat op de facilitaire projecten is er een voorziening getroffen. De stand van deze voorziening per 31 december 2023 bedraagt € 3,1 miljoen.
Benodigde weerstandscapaciteit
De analyse van risico’s en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de benodigde weerstandscapaciteit per project is. Mede op basis hiervan kan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheersmaatregelen, wanneer deze genomen kunnen worden en wordt de benodigde weerstandscapaciteit gealloceerd. Ook onderdeel van de benodigde weerstandstandscapaciteit vormt de potentiële afwaardering van gemaakte voorbereidingskosten op Actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV).
De gemeente is bij de uitwerking van ruimtelijke initiatieven verantwoordelijk voor een integrale afweging van alle belangen in de buurt. Dat dient zorgvuldig te gebeuren. Het onderzoek naar de financiële en ruimtelijke haalbaarheid van een project is er een van de lange adem. Nederland kent een stapeling van wetgeving en beleid, op landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau. Het vinden van de juiste balans in die eisen, ambities en het belang van omwonenden is complex en daarmee langdurig. Ondertussen staat de tijd niet stil en zijn projecten onderhevig aan de grillen van de conjunctuur. De oorlog in Oekraïne en de Covid-pandemie hebben impact gehad op de prijzen van grondstoffen en rentestanden. Dit heeft vervolgens weer impact op de financiële haalbaarheid van een project. Daarnaast gaat de groei van de stad gepaard met een groei van de behoefte aan voorzieningen en infrastructuur. Dit is continue aandachtspunt bij het opstarten van ruimtelijke ontwikkelingen.
Grondexploitaties excl. Legmeer, BTAZ en De Scheg
De totale benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties exclusief Legmeer, BTAZ en De Scheg bedraagt per 31-12-2023 € 6,0 miljoen . Dit is een afname van € 2,0 miljoen ten opzichte van de Programmabegroting 2024. De belangrijkste verklaring van deze afname betreft de voortgang op het project De Loeten (€ 0,8 miljoen). In 2023 zijn er op de Loeten diverse omgevingsvergunningen verleend en meerdere anterieure overeenkomsten afgesloten en exploitatiebijdragen betaald.
Legmeer
In de raad van 27 mei 2020 heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met de Ontwikkelvisie Legmeer. In 2021 is financiële steun van het Rijk, de Woningbouwimpuls, in casu € 9,2 miljoen toegekend. Het bedrag is inmiddels naar de gemeente overgemaakt.
Vanaf eind 2021 is het project Legmeer in een dynamisch proces terecht gekomen. Met name het onderzoek naar de haalbaarheid is daarbij aan de orde geweest en de markt is geconsulteerd. Daarnaast hebben we te maken gehad met negatieve financiële ontwikkelingen, zoals een stijging van bouwkosten en rente, die effect hebben op de haalbaarheid en hiermee de voortgang van het project.
Nog steeds wordt gestuurd via de ontwikkeling van clusters en vindt afstemming plaats met de marktpartijen in het gebied. Dit heeft geleid tot een eerste set van gewijzigde uitgangspunten (die in overleg met de markt zijn opgesteld) en een herijking van de Ontwikkelvisie Legmeer. Plan is om dit Q2 2024 ter vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad. Voorafgaand aan deze besluitvorming, worden via een besloten raadsgesprek de uitkomsten van de risicoanalyse en second opinion gedeeld. De gekozen uitgangspunten hebben namelijk een bepalend effect op het risico (en daarmee het benodigde weerstandsvermogen). Besluitvorming hierover afwachtend, zijn de berekeningen niet aangepast en blijven de cijfers hetzelfde zoals eerder gepresenteerd. Indien de gemeenteraad de herijking van de Ontwikkelvisie Legmeer vaststelt, is de verwachting dat in de loop van 2024 een stedenbouwkundig plan en een grondexploitatie ter besluitvorming aan de raad voorgelegd kan worden. Dit vormt vervolgens de basis voor het opstellen van een omgevingsplan.
Vanaf 2022 is naast de verslechtering van de markt een aantal risico’s toegenomen:
- Onder meer door de verslechterde economische omstandigheden wordt gewerkt aan de actualisatie van de uitgangspunten, maar het risico blijft bestaan dat er sprake is van een onhaalbaar plan voor de gemeente. Met behulp van de risicoanalyse en de second opinion zullen we inzichtelijk maken welke risico’s er zijn.
- Door het bijstellen van de uitgangspunten t.b.v. de haalbaarheid (vanwege economische ontwikkelingen), is het project vertraagd. Door uitloop van het project wordt de datum voor de eerste paal (eis WBI) niet gehaald. De gemeente heeft in dit kader een wijzigingsverzoek bij BZK ingediend. De gemeente voert continue overleg met het ministerie van BZK in het kader van de WBI-bijdrage. We wachten momenteel op goedkeuring op het wijzigingsverzoek.
- In 2022 is gebleken dat de verplaatsing van de werf en het afvalbrengstation duurder uitvalt dan eerder geraamd. Dit heeft een nadelig effect op de totale businesscase.
De gemeentelijke investering was per saldo geraamd op € 17,5 miljoen, waarvan € 7,5 miljoen onderwijs/sport, € 3 miljoen projectenorganisatie voor de periode 2021-2024 en € 7 miljoen “onrendabele top” op de ruimtelijke ontwikkeling, vooral veroorzaakt door de verplaatsing van de gemeentewerf en het afvalbrengstation. De cijfers zijn afkomstig uit de businesscase bij de WBI-aanvraag van november 2020. Gezien de actuele ontwikkelingen zullen deze cijfers ten behoeve van de grondexploitatie geactualiseerd worden op basis van nieuwe uitgangspunten. De actuele grondexploitatie (actief en facilitair deel) wordt voorgelegd ter besluitvorming, naar verwachting in de loop 2024. Gedurende het project wordt vooralsnog rekening gehouden met een benodigde weerstandscapaciteit van € 9,5 miljoen . Dit is na verwerking van de gemeentelijke investering van € 17,5 miljoen en de bijdrage Woningimpuls van € 9,2 miljoen. De benodigde weerstandscapaciteit van € 9,5 miljoen dient voor de vaststelling van de grondexploitatie geactualiseerd te worden op basis van een nieuwe risicoanalyse.
BTAZ
In de Raad van 10 november 2021 is de grondexploitatie BTAZ vastgesteld, inclusief kansen en risico paragraaf. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie BTAZ is destijds een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd, welke tweemaal per jaar wordt geactualiseerd. Voor de jaarrekening 2023 is de risicoanalyse geactualiseerd, waarbij de benodigde weerstandscapaciteit van de geactualiseerde grondexploitatie op € 9,65 miljoen uitkomt. Ten opzichte van de begroting 2024 betekent dit een lichte toename van de benodigde weerstandscapaciteit. Dit wordt met name veroorzaakt doordat het risico van netcongestie is toegenomen.
Scheg
Een ander majeur project in de gemeente Amstelveen betreft de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Scheg voor circa 1.400 woningen, bestaande uit de deelgebieden West, Midden en Oost. Op 1 juni 2022 is de grondexploitatie Scheg (West, Midden en Oost), door de gemeenteraad vastgesteld.
Het eerste bestemmingsplan (deelgebied Oost) is in 2022 vastgesteld en onherroepelijk geworden. Het programma is reeds van 172 naar 153 woningen aangepast en loopt naar verwachting gefaseerd via vier omgevingsvergunningen, waarvan de eerste eind 2023 is aangevraagd. Voor het aangepaste plan wordt, als aanvulling op de anterieure overeenkomst, een Allonge opgesteld.
Het tweede bestemmingsplan (deelgebied West) is op 18 oktober 2023 vastgesteld. Vooruitlopend daarop is het college op 22 augustus 2022 een anterieure overeenkomst aangegaan met de ontwikkelende partijen in plangebied.
Het derde en laatste bestemmingsplan (deelgebied Midden) is op 20 december 2023 als ontwerp ter inzage gelegd. Het besluit tot vaststelling is voorzien in Q2 2024.
De risicoanalyse van de Scheg is geactualiseerd. Hieruit blijkt een actuele benodigde weerstandscapaciteit van € 10,8 miljoen . Dit is lager dan in de vastgestelde programmabegroting 2024 staat aangegeven (€ 12,9 miljoen). In het jaar 2023 zijn vooral voor het deelgebied Scheg West de risico’s afgenomen doordat een overeenkomst is gesloten en het bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad.
Conclusie grondexploitatie
Gelet op de aard en omvang van de grondexploitatieprojecten vinden wij een risicobuffer van € 36 miljoen (begroting 2024: € 40 miljoen) reëel voor de projecten in de meerjarenprognose grondexploitaties.
De raad heeft op 13 februari 2019 de reserve bedrijventerrein Amstelveen Zuid ingesteld ter risicoafdekking en hiervoor € 4,4 miljoen gereserveerd. De resterende stand bij opmaak van deze rekening bedraagt € 4,1 miljoen en vormt een deel van de benodigde dekking voor het risico op grondexploitatieprojecten.
De risico-analyse betreft hier het duiden van mogelijke tegenvallers waarmee de gemeente te maken kan krijgen. In directe samenhang hiermee zijn van belang de beheersmaatregelen die de gemeente neemt om risico's te identificeren, het bevorderen van het risicobewustzijn, het vermijden van risico's en ten slotte beperken van schade ingeval risico's zich onverhoopt toch voordoen. De risicobuffer is geen aparte reservering “die op de plank ligt om te worden ingezet”.