3.6 Grondbeleid

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie

De gemeentelijke grondexploitatiebegrotingen zijn geactualiseerd naar 1-1-2024. Daarbij is onder andere gekeken naar de voortgang op het project, de noodzaak tot actualisatie van ramingen van kosten en opbrengsten, wordt een nieuwe berekening van ambtelijke plankosten opgesteld ('o.b.v. plankostenmodel Amstelveen') en worden nieuwe inzichten  verwerkt, zoals taxaties, grondprijzen, gesloten overeenkomsten. Daarnaast wordt ook de risicoanalyse geactualiseerd. Indien van toepassing is, wordt winst voor het boekjaar 2023 genomen.

Bij de actualisatie zijn de volgende parameters gehanteerd die via college-advies zijn vastgesteld:

• Rente 1,80%;
• Indexatie civiele kosten: 2,5% in 2024, 2,5% in 2025 en 2,0% daarna;
• Indexatie plankosten: 3% in 2024, 3% in 2025 en 2,5% daarna;
• Indexatie overige kosten: 2,5% in 2024, 2,5 % in 2024 en 2,0% daarna;
• Toename verkoopprijzen grond woningbouw: 1,0% in 2024 en 1,8% daarna;
• Toename verkoopprijzen grond bedrijventerrein en overig: 1,0%.

De actualisatie leidt in het algemeen tot een nieuwe fasering, nieuwe grondexploitatiebegroting en daarmee aangepast projectresultaat. In het eerste halfjaar 2023 wordt de gemeentraad via een separaat raadsvoorstel een actualisatie van de grondexploitaties voorgelegd.

Actieve grondexploitatie (BIE)
Er is 1 grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld in 2023 (Kalkbranderij) en er zijn geen grondexploitaties afgesloten.  Per 1-1-2024 zijn 14 actieve grondexploitaties operationeel, met een totaal verwacht eindresultaat van € 28,9 miljoen voordelig (inclusief gerealiseerde resultaat- en winstneming). De portefeuille bestaat uit financieel nadelige en voordelig projecten:

• Er zijn 3 grondexploitaties met een nadelig resultaat van in totaal € 0,72 miljoen op eindwaarde. Per 1-1-2023 was de verliesvoorziening € 0,62 miljoen. De voorziening is opgehoogd met € 106.000.

• Er zijn 11 grondexploitaties met een verwacht voordelig resultaat van in totaal € 29,5 miljoen op eindwaarde. Hierop wordt in de loop der jaren winst genomen.

Faciliterende grondexploitatie
Eventueel ontstane tekorten of overschotten bij faciliterende grondexploitaties worden in het jaar waarin ze zich voordoen verantwoord of als deze nog niet zeker zijn wordt er een voorziening gevormd.

Per 1-1-2024 zijn er 19 faciliterende grondexploitaties operationeel met een totaal projectresultaat op eindwaarde van ca. 8,5 miljoen voordelig (inclusief gerealiseerde resultaat- en winstneming, exclusief Legmeer).

Voor enkele facilitaire projecten worden tekorten verwacht in de komende jaren. Voor deze tekorten is een voorziening gevormd. De totale stand van deze voorziening bedroeg per 1 januari 2023 € 0,6 miljoen (exclusief Legmeer). Deze bedraagt per 1 januari 2024  € 3,1 miljoen. De belangrijkste verklaring voor dit nadelige verschil van € 2,4 miljoen betreft de ontwikkelingen het project De Scheg. Hierbij zijn de effecten van bestemmingsplannen en exploitatieplannen deelgebied West en Oost verwerkt in de grondexploitatie (zowel BIE als Faciliterend). Voor de Scheg Midden is het ontwerp bestemmingsplan op 20 december 2023 ter inzage gelegd. De (naar verwachting positieve) effecten op het faciliterende grondexploitatie en verliesvoorziening worden verwerkt via de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties.

Het afsluiten van voltooide grondexploitaties

In 2023 zijn geen actieve grondexploitaties afgesloten. Er zijn 5 faciliterende grondexploitaties afgesloten: Bankrashof 3, Oostelijke Poeloever 2, Amsterdamseweg 497a Bells Club, Bovenkerkerweg 86b en Startbaan 16. De totale resultaatneming bedroeg in totaal € 18.000 voordelig.

Een onderbouwing van de geraamde winstneming

De uitgangspunten voor de financiële resultaatneming bij grondexploitatie verlopen volgens de zogenaamde POC-methode, zoals vastgelegd in de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van de commissie BBV. Door toepassing van deze methode worden winsten genomen, naar rato van de voortgang van het project. Hierbij wordt rekening gehouden met de invloed van projectspecifieke risico's.  

In onderstaande tabel is de boekwaardeontwikkeling van de grondexploitaties met hun resultaatneming in 2023 opgenomen. In het eerste halfjaar 2024 wordt u via een separaat raadsvoorstel een actualisatie van de grondexploitaties voorgelegd.

Prognose